Najem komercyjny: jak ustalić czynsz od obrotu, żeby uniknąć sporu

W umowach najmu lokali komercyjnych standardem jest czynsz podstawowy (gwarantowany) oraz czynsz od obrotu (czynsz procentowy). Czynsz podstawowy zwykle nie budzi większych kontrowersji. Schody zaczynają się przy tym, jak liczyć obrót i kiedy czynsz procentowy zaczyna obowiązywać. 

1) Model „wyższa z dwóch kwot” (najczęstszy) 

W tym wariancie strony ustalają, że czynsz należny za dany okres to wyższa z wartości: 

• czynsz podstawowy albo 

• określony procent od obrotu. 

W praktyce oznacza to, że czynsz procentowy „włącza się” dopiero wtedy, gdy % od obrotu przekroczy czynsz podstawowy – a wtedy czynsz należny jest po prostu wyższy. 

2) Czynsz podstawowy + procent po przekroczeniu progu 

Drugi model zakłada, że po osiągnięciu określonego poziomu obrotu najemca płaci: 

• czynsz podstawowy oraz 

• dodatkowo czynsz procentowy (często liczony od nadwyżki ponad ustalony próg). 

Ten wariant bywa mniej korzystny dla najemcy, bo czynsz procentowy działa „ponad” czynsz podstawowy. 

3) Wyłącznie czynsz od obrotu 

Trzecia możliwość to brak czynszu podstawowego i rozliczenie wyłącznie w oparciu o % od obrotu. To rozwiązanie spotyka się rzadziej i wymaga bardzo precyzyjnych zapisów (zwłaszcza definicji obrotu i raportowania). 

Kluczowe: okres rozliczeniowy 

Niezależnie od modelu, kluczowe jest określenie okresu rozliczeniowego, czyli z jakiego okresu obrót jest brany do wyliczeń. Najczęściej spotkasz rozliczenia miesięczne, kwartalne albo roczne. 

Z perspektywy wynajmującego krótszy okres rozliczeniowy zwykle działa lepiej: wystarczy jeden bardzo dobry miesiąc, aby najemca “wpadł” w czynsz procentowy. W wielu branżach takim miesiącem jest np. grudzień, gdy sprzedaż znacząco rośnie. 

Z perspektywy najemcy częściej korzystniejszy jest dłuższy okres rozliczeniowy (np. roczny), bo pozwala uśrednić sprzedaż i ograniczyć wpływ krótkich „pików” sprzedażowych spowodowanych np. Dniem Dziecka czy Świętami Bożego Narodzenia. 

Podsumowanie 

Przy czynszu od obrotu liczy się nie tylko procent, ale też model rozliczeń i okres rozliczeniowy. Te dwa elementy potrafią przesądzić o realnej wysokości czynszu. 

Jeśli chcesz, żebym sprawdziła postanowienia w Twojej umowie (w tym definicję obrotu i zasady raportowania) – napisz do mnie. 

Wpis ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.